Achat en lotissement : comment procède-t-on ?
L’avantage que vous tirez d’acheter dans un lotissement, une parcelle en lotissement, quand on est primo accédant est que durant tout le processus, vous serez fortement assisté afin que tout se déroule dans la quiétude totale. En plus d’un achat sécurisé, vous bénéficiez d’une parcelle viabilisée, bornée et surtout équipée. Vous pouvez y bâtir votre maison à tout moment. Zoom sur des parcelles prêtes à bâtir.
Le lotissement est une opération d’urbanisme au cours de laquelle des terrains constructifs sont vendus afin de permettre aux particuliers d’y bâtir leur maison. Il s’agit d’une solution très avantageuse. Du point de vue juridique et technique, le terrain demeure constructible. Il a été apprêté uniquement pour abriter de nouvelles constructions. C’est une parcelle absolument bornée et viabilisée. Cela signifie qu’elle dispose des réseaux de gaz, d’électricité, d’eau et de tout-à-l’égout. Il suffit de voir le coffret technique installé en limite séparative pour s’en assurer. L’assainissement par l’évacuation des eaux usées n’est pas du reste. Dans le but d’assurer une vie commune, un règlement de lotissement et un cahier des charges sont instaurés. Cette disposition permet également d’encadrer l’architecture de votre maison afin de garantir une cohérence urbanistique au lotissement.
Plusieurs définitions pour un lotissement ?
Les terrains groupés ou aménagés sont également appelés terrains en lotissement. L’objet juridique et technique (le terrain en lotissement) est recouvert de subtilités.
Les étapes de l’acquisition d’une parcelle en lotissement
Vous avez fini par trouver le terrain en lotissement que vous désiriez à un meilleur prix, vous allez donc acheter dans un lotissement. De plus, il est bien situé. Cependant, vous ne pouvez l’acheter sans respecter les règles établies dans le Code de l’urbanisme ; l’objectif étant que vous soyez protégé. Il existe 4 grandes étapes pour l’achat d’un terrain en lotissement :
- Signer la promesse de vente
- Passer chez le notaire et signe l’acte définitif
- Bien vérifier les garanties du lotisseur
- Revérifier tout les éléments du terrain
Promesse de vente de terrain en lotissement
Suite à votre achat dans un lotissement vous allez signer une promesse de vente. Puisqu’il s’agit d’un terrain en lotissement, une promesse de vente particulière doit être signée. Sur ce document figurent le prix, le délai de livraison, la délimitation et la consistance du lot réservé. En échange, le vendeur peut réclamer le paiement d’une indemnité d’immobilisation (soit 5% du prix maximum). L’argent reçu sera déposé sur un compte bloqué et ne pourra être utilisé tant que la vente ne sera pas conclue. Ce n’est que 10 jours après que la promesse devient définitive. Mais pendant ce délai, vous avez la possibilité de vous désister en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Dans ce cas, l’argent versé vous sera retourné dans une période de 21 jours, à compter du jour suivant celui de la rétractation.
Il faut prendre des précautions pour les parcelles isolées.
Le droit de rétractation n’est pas accordé à ceux qui veulent acheter des terrains en diffus, vendus par un particulier et hors lotissement. Pour en bénéficier, il faudra négocier avec le vendeur pour qu’il soit inscrit dans la promesse ou le compromis de vente.
L’acte définitif de vente du terrain dans un lotissement
Vous passez chez le notaire pour signer l’acte définitif de l’achat de votre premier logement dans un lotissement environ trois mois après la signature de la promesse de vente. Vous versez alors le solde du prix et les frais engendrés par cette acquisition (5,80 % du prix plus quelques frais annexes, de l’ordre de 2 %). Pour l’essentiel, l’acte authentique reprend de manière approfondie ce qui est mentionné dans la promesse de vente.
Quelles sont les garanties du lotisseur quand on achète une maison dans un lotissement ?
Lorsque vous achetez dans un lotissement à un aménageur-lotisseur adhérent à l’Union nationale des aménageurs (Unam, ex-Syndicat national des professionnels de l’aménagement et du lotissement), vous bénéficiez de garanties supplémentaires spécifiquement mises en place par ces professionnels du foncier constructible :
- ils offrent un grand choix de terrains avec des espaces verts paysagers bénéficiant des services communaux ;
- ils garantissent que les terrains proposés sont tous constructibles au regard des règles d’urbanisme ;
- ils garantissent, dès la réservation, la superficie des terrains au mètre carré près ;
- les terrains sont équipés de routes, de réseaux d’eau, de téléphone, de gaz, d’électricité et d’assainissement ;
- ils remettent systématiquement aux acquéreurs les certificats administratifs, les plans de situation, les bornages, etc. ;
- ils fournissent des informations sur la nature du sol grâce aux sondages réalisés lors de la fabrication du lotissement. Ces renseignements ne remplacent pas une étude de sol individuelle ;
- ils garantissent, par la souscription d’une assurance en responsabilité décennale, les ouvrages de viabilité qu’ils ont réalisés ;
- ils garantissent le bon fonctionnement des travaux d’équipement ;
- ils conseillent l’acheteur pour le financement de l’achat du terrain ;
- ils détaillent le prix demandé, avec le coût respectif du terrain et des taxes, ce qui permet à l’acquéreur d’évaluer le rapport qualité/prix.
Ces garanties ne sont pas offertes par les aménageurs occasionnels, mais uniquement par les membres de l’Unam. Si vous faites appel à un lotisseur occasionnel (il a divisé un grand terrain en parcelles plus petites pour les vendre), soyez vigilant sur la consistance du terrain, ses caractéristiques techniques et juridiques et naturellement sur le prix.
Quelles sont les règles juridiques et techniques à respecter pour un achat d’une maison en lotissement ?
Respecter la nature du sol dans un lotissement
Comme notifié plus haut, les aménageurs-lotisseurs de l’UNAM collectent des informations concernant la nature du sol pendant la réalisation du lotissement. Ensuite, elles sont transmises à tous leurs clients. Cependant, malgré l’utilité de ces informations, il est préférable de contacter un géotechnicien pour l’étude de sol de la parcelle. Vous connaitrez le type de fondations à poser et surtout le coût total du projet qui généralement fait environ 1500€. L’étude de sol est une étape cruciale, quel que soit le type de lotissement et de terrain.
Depuis le 10 aout 2020, une nouvelle obligation est entrée en vigueur avec la loi Élan. En effet, toute personne qui voudrait vendre un terrain situé dans une zone risquée doit effectuer au préalable une étude géotechnique. Est appelé zone risquée, toute zone exposée à un aléa moyen ou fort de retrait-gonflement des argiles. Quand vous achetez dans un lotissement, le respect de cette obligation passe par la réalisation d’une étude géotechnique, car elle couvre toute l’opération.
Quelles sont les règles de construction à respecter dans un lotissement ?
Le document contenant les règles de fonctionnement, de construction du lotissement est le cahier des charges. Il contient parfois des règles de construction particulières telles que les prescriptions architecturales ou les dispositions techniques. Les prescriptions architecturales sont relatives aux matériaux, aux couleurs des façades et/ou aux volets puis au sens de faîtage des toitures. Concernant les dispositions techniques, il s’agit par exemple du recours aux énergies renouvelables. Le cahier des charges est une garantie pour l’unité architecturale du lotissement et son intégration parfaite dans l’environnement. Toutefois, il comporte souvent plus de contraintes que le plan local d’urbanisme de la commune ; mais il demeure un avantage pour le constructeur. Ceci, car, il lui permet de connaitre le cahier des charges et d’adapter spécifiquement son offre de maisons à la parcelle
Acheter dans un lotissement bâti par un un constructeur
Généralement, la vente des terrains en lotissement ne se fait pas sans la mention « libre choix du constructeur ». De plus, tous les professionnels ne proposent pas les mêmes garanties et n’exercent pas leurs activités dans un même cadre juridique. Voilà pourquoi il est important de savoir celui avec qui vous traitez. D’habitude, ces professionnels interviennent dans les lotissements. De façon spécifique, ils exercent lorsqu’il s’agit d’un Contrat de Construction d’une Maison individuelle (CCMI). À part ce régime juridique, il n’existe pas un autre qui soit particulièrement régi par la loi, notamment celle de 1990 : il s’agit de CCMI-loi de 1990.
Le contrat protecteur lors d’un achat dans un lotissement
Grâce à ce document, vous bénéficiez de bon nombre de protections dont les plus importantes concernent le prix, le contrat et les sous-traitants. Le prix est un forfait général et définitif. Quant au contrat, il comporte une notice qui précise tous les détails de la maison. Concernant les sous-traitants, ils ont la certitude d’être payés. Sans le CCMI-loi de 1990, vous ne pouvez profiter d’une garantie de livraison à un coût convenable et dans un meilleur délai (comme prévu). Par ailleurs, au cas où le constructeur ferait défaut, son assureur qui est également son garant devra prendre d’autres mesures. Ce dernier se chargera de rechercher un autre constructeur et de le payer afin qu’il achève l’ouvrage sans augmenter le délai ou créer d’autres coûts. Le CCMI prend généralement en compte l’assurance dommages-ouvrage (une assurance obligatoire).
Les mentions obligatoires quand on achète dans un lotissement
Vous venez d’acheter dans un lotissement, dans votre contrat, certaines mentions obligatoires, assurant la protection de l’acquéreur par une meilleure information, doivent être intégrées. Parmi ces mentions, on peut citer celle concernant la désignation du terrain qui abritera la maison. Il doit être aussi mentionné que le projet respecte les règles de construction. Outre cela, la mention relative à la consistance et les caractéristiques techniques de l’ouvrage à bâtir s’avère nécessaire. La garantie de remboursement au cas où le constructeur ferait défaut doit être également justifiée par une mention. Par ailleurs, ce contrat doit être rédigé par écrit sous peine de sanctions pénales.
Le lotissement : les maitres d’œuvre et les architectes
Les architectes
Ils ont le droit de bâtir en lotissement. Ce sont eux qui élaborent les plans et choisissent les artisans qui seront retenus pour la signature des contrats d’entreprise pour tous les lots. Toutefois, ils le font dans le cadre d’une mission complète. Les architectes ont également le devoir de superviser les chantiers. Ici, vous n’avez aucune garantie sur la livraison, le prix et les délais convenus, contrairement au CCMI. Outre cela, vous avez l’obligation de souscrire personnellement à l’assurance dommages-ouvrage. Par ailleurs, la protection qu’offre le contrat des architectes se trouve être renforcée par ces derniers.
Les maitres d’œuvre
Ils peuvent également exercer en lotissement. D’après les règles du Code civil, leur contrat n’est pas régi par la loi. De plus, les clauses peuvent être négociées. Les maitres d’œuvre ont pour rôle de réaliser le projet et de vous accompagner dans sa concrétisation. Vous pouvez aussi bénéficier de leurs avis à propos des artisans que vous comptez retenir pour la signature des contrats d’entreprise (pour tous les lots de travaux). Si vous leur demandez d’intervenir en votre nom, notez qu’ils ne peuvent pas sélectionner les entreprises pour vous, par exemple. Même s’ils ont l’obligation de respecter votre budget, il leur est impossible dès le départ d’accepter un coût de construction précis ; ils sont comme les architectes. En outre, vous n’avez aucune garantie sur la livraison, le prix et les délai convenus, contrairement au CCMI des constructeurs. Il vous faut absolument souscrire à l’assurance dommages-ouvrages à titre personnel.
Le lotissement : les équipements communs
Sur un lotissement, il existe plusieurs équipements communs tels que les espaces verts et les voiries qui peuvent appartenir ou non à la commune. Dans ce cas, trois solutions sont envisageables :
Les colotis sont maîtres chez eux :
Pour les habitants du lotissement (colotis), il n’est pas question de laisser les équipements communs du lotissement à la commune. Par conséquent, ils se chargent eux-mêmes de l’entretien et demeurent les uniques propriétaires des équipements. Par exemple, les terrains de jeux et les lieux de stationnement peuvent être inaccessibles au public.
La commune garde les équipements :
Pour le lotisseur, ces équipements doivent être transférés directement à la commune. Mais il faudra recueillir l’assentiment du conseil municipal. Pour cela, le lotisseur devra rapidement négocier avec la commune pour la signature d’une convention de transfert. Cette convention (encore appelée convention de classement) sera arrêtée dès l’autorisation de lotir, au cas où elle serait conclue. Il s’agit d’une cession qui est toujours faite sans aucun paiement. Et puisque c’est la commune qui deviendra propriétaire des équipements collectifs, la création d’une association syndicale libre n’est pas nécessaire.
De plus, le conseil municipal est le seul à dire s’il est opportun de garder ces espaces. Ainsi, il pourra exiger certaines caractéristiques techniques. Enfin, si les équipements ne sont pas achevés et ne sont pas en bon état, le conseil ne les acceptera pas. D’ailleurs, un procès-verbal de réception relatant les faits sera rédigé.
Les équipements n’appartiennent plus aux colotis :
Les colotis peuvent demander que la cession des équipements soit faite pour une date ultérieure. En effet, seule l’assemblée générale des colotis (constituée majoritairement ou à défaut à l’unanimité) est habilitée à prendre cette décision. De plus, le conseil municipal du classement et des conditions financières et matérielles devra approuver le transfert avant qu’il ne fasse l’objet d’une convention avec la mairie.
Habiter un lotissement ce qu’il faut savoir :
Quiconque souhaite vivre dans un lotissement doit se conformer aux règles établies dans le cahier des charges. De plus, le lotisseur a l’obligation de créer un organe appelé ASL (Association Syndicale Libre) pour une gestion efficace du lotissement.
L’ASL : rôles
Un lotissement ne peut être effectif sans la création d’équipements collectifs tels que la voirie, les espaces verts, l’éclairage des rues et les aires de stationnement et de jeux. Mais puisque leur entretien ne peut se faire sans les moyens financiers, chacun devra apporter sa participation pour assurer les dépenses. Voilà pourquoi la loi exige qu’une association syndicale libre soit constituée. Ainsi, toute prévision d’équipements communs obligera le lotisseur à constituer cette association en s’engageant dans le cahier des charges. Par ailleurs, avant que la propriété des équipements ne soit transférée dans le domaine public, ladite association les gardera et assurera leur gestion puis leur entretien.
L’ASL : une cotisation à payer
L’association syndicale libre est une association entre personne morale de droit privé. Elle voit le jour lors de la vente du premier lot, grâce à l’aménageur-lotisseur. Elle constitue une association à laquelle tous les acquéreurs adhèrent de plein droit. Autrement dit, aucun adhérant ne peut s’en retirer. Outre cela, tous les habitants du lotissement (les colotis) ont l’obligation de payer une cotisation à l’association syndicale. Cette cotisation sera fonction de la répartition des dépenses planifiées dans le cahier des charges et devra obtenir l’assentiment de l’assemblée générale des colotis.
L’ASL : comment fonctionne-t-elle ?
Le dossier de permis d’aménager ou de déclaration préalable est accompagné des statuts de l’association qui sont normalement rédigés par l’aménageur-lotisseur. Les modalités de désignation des organes de l’association et leur rôle sont inscrites dans ces statuts. En outre, une fois que la moitié des lots est vendu, le lotisseur a le devoir de convoquer la première réunion de l’association. Dès que le premier lot est vendu, ce dernier dispose au maximum d’une année pour s’en charger.
L’ASL : le lotisseur sous contrôle
L’association n’est pas seulement habilitée à gérer les équipements. Elle doit aussi s’assurer que le lotisseur a rempli toutes ses obligations. En effet, malgré que les travaux de viabilité ne soient pas totalement effectués, on constate que les terrains sont livrés. Très souvent, des finitions comme la voirie ne sont pas faites. L’association a donc le devoir de s’assurer que toutes ces finitions sont achevées. Par ailleurs, l’ASL peut ne pas être constituée si dans l’arrêté de lotissement, il est prévu le transfert direct des équipements communs à la mairie.
Le cahier des charges d’un lotissement
Il s’agit d’un document élaboré par l’aménageur-lotisseur dans lequel sont mentionnés les droits et devoirs des acquéreurs par rapport au lotisseur et entre colotis. C’est aussi un document contractuel qui s’impose à tous les acquéreurs. Il en est de même pour la répartition des charges communes ou des activités autorisées. Le cahier de charge est annexé à la demande d’autorisation de lotir (à titre d’information). Cependant, il ne nécessite pas l’accord de la mairie. Par contre, il doit être annexé à des documents tels que l’acte ou la promesse de vente d’un lot. Vous devez donc vous référer au cahier des charges et au règlement de lotissement lorsque vous aurez envie d’effectuer certains travaux chez vous. Il peut s’agir d’un agrandissement de la maison ou d’une construction de piscine, d’abri de jardin, de véranda ou de garage.